Многие люди приходят к решению, что работать на кого-то не выгодно, не интересно, нецелесообразно. Намного приятнее открыть свой бизнес и быть самим себе директором. Однако не каждый бизнесмен имеет возможность приобрести недвижимость в собственность для бизнес-целей. В таком случае выгодным решением может стать аренда торгового помещения.
Выбирая место для аренды, учтите особенности вашего бизнеса. Проработайте те части города, в которых сосредоточено большее число потенциальных потребителей продукции. Например, магазин с сувенирами целесообразно разместить в центре, где часто прогуливаются туристы, а детские товары можно продавать и в спальных районах, возле садиков, школ, предприятий. Не соглашайтесь сразу на первый попавшийся вариант. Рассмотрите несколько предложений, чтобы выбрать лучшее из них. Посчитайте, хватит ли вам предлагаемой площади, чтобы нормально разместить товар, имеется ли место для склада. Уточните о возможности дальнейшего расширения торговой площади. Порядок взаимоотношений сторон при осуществлении аренды регулируется 34 статьей ГК РФ. Перед тем как подписывать какие-либо документы и оплачивать стоимость аренды, убедитесь, кому принадлежит рассматриваемая в качестве аренды недвижимость. Для этого следует запросить выписку из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав). Договор аренды торговой площади заключается между арендатором, арендодателем. В качестве арендодателя обычно выступает собственник или уполномоченное лицо (тогда должен быть оформлен соответствующий документ, например, доверенность). Арендуемое торговое место должно иметь точную идентификацию. Особенно этот пункт касается торговых центров: должен быть указан не только полный адрес ТЦ, но и в обязательном порядке этаж, номер места (устанавливается условно арендодателем), метраж помещения (выписка из БТИ).
- правила использования арендуемой торговой площади;
- условия оказания эксплуатационных услуг;
- условия проведения ремонтных работ в помещении по инициативе и силами арендатора в течение срока аренды;
- детальный план этажа, имеющий четко обозначенные торговые площади и др.
- права, обязанности сторон;
- взаимная ответственность;
- порядок доступа;
- условия досрочного расторжения;
- порядок уплаты эксплуатационных, коммунальных платежей.
При оформлении договора аренды старайтесь учесть все мелочи и нюансы, чтобы потом у вас не болела голова и не пришлось переплачивать лишние средства.
Как часто я слышу это давнее выражение. И кстати полностью с ним согласна. Недавно, во время вебинара, один из слушателей тоже мне написала в чате: «Если магазин находится в хорошем место – успех будет обязательно. «
Трудно спорить, значит, ищем хорошее место.
Но если вдуматься, мало кто арендует помещение под магазин, тратит деньги на открытие, а при этом считает, что место, которое он выбрал – плохое. Так почему же я так часто слышу от предпринимателей сакраментальную фразу
«Мы ошиблись с местом».
Дело в том, что слово «хорошее» – это абстракция. Для оценки пригодности торгового помещения должны быть приняты конкретные качественные критерии, причем для каждой концепции магазина будут присущи свои критерии, со своей иерархией их важности для успеха магазина. Если такого набора критериев у предпринимателя нет, то высок риск совершить ошибку, и открыть магазин, который не будет достаточно посещаем, для того, чтобы стать прибыльным.
Какие же ошибки, которые могут быть названы «типовыми», чаще всего совершаются? Особенно, если будущий владелец магазина, считает, что это место «хорошее», просто потому, что, например, в этом Торговом Центре бывает много народа, или торговое помещение находится на очень оживленной улице. Тут можно рассказывать много, но если такие ошибки обобщить, получится следующее:
- Наверно, самая часто встречающаяся и самая опасная ошибка – концепция магазина не соответствует характеристикам потока . То есть, количество людей, проходящих мимо магазина велико, но доля ваших потенциальных покупателей среди них невысока. Вы платите высокую арендную плату за это количество, но в реальности, это не ваши люди. Например, у вас молодежная клубная одежда, а ваш магазин расположен на очень оживленной деловой улице с офисами. Среди клерков и менеджеров не так много постоянных покупателей одежды такого рода.
- Магазин находится в «правильном» месте, но по каким-то причинам в него трудно попасть. Это может быть вход с боковой стороны здания, в случае отдельно расположенного магазина. Или третий этаж ТЦ, или какие-то другие «преграды» между посетителями и входом в магазин. Достаточно часто предприниматели не могут оценить серьезность влияния такой «преграды» на будущую посещаемость магазина.
- Качество самого помещения не позволяет обеспечить достаточный комфорт покупателям. Нет вентиляции, нет кондиционирования в помещении, выходящем на южную сторону. Часто, при принятии решения по аренде, предприниматели не обращают на это внимания, думая, что его положительные стороны (то есть большой поток), его расположение, перевешивают эти «небольшие» недостатки. Но для успешного бизнеса покупатели должны не только заходить в магазин, но и покупать в нем. В душном, жарком торговом зале, если в воздухе недостаточно кислорода, конверсия серьезно падает. Да и продавцы не могут нормально работать полную смену. И никакая мотивация, и погонялово не поможет. Гигиенические факторы очень важны.
- Отсутствие витрин . Сама прекрасно помню, как мы сняли помещение в очень хорошем московском ТЦ, с высокой посещаемостью, но вход в магазин был через короткий коридорчик. Это был даже не коридорчик, а достаточно широкая и короткая прихожая, но витрины у магазина не было. И хотя мы тщательно оформили эту «прихожую», а аренда была сильно ниже, чем в соседних нормальных помещениях, и мы договорились о размещении бесплатной рекламы магазина в самом ТЦ, направить ДОСТАТОЧНО посетителей в магазин нам так и не удалось. Через некоторое время магазин пришлось закрыть. Также сильное влияние на отдачу торговой площади оказывает форма торгового зала.
- Ваши покупатели ездят на машине, а у вас негде припарковаться. Иногда бывает сложнее. Ваш товар предполагает, что за ним надо приезжать на машине. Например, вы продаете цветы в горшках. Мало, кто будет покупать цветы, чтобы тащить их в руках. А к вам неудобно подъехать . Например, нет съезда с трассы.
Каково же резюме?
Ну, во-первых, до подписания договора аренды обязательно провести его экспертизу на предмет наличия всяческих «ловушек и засад». Для того, чтобы вы смогли делать это самостоятельно, я сделала
Во-вторых, сначала разработать набор критериев для правильной оценки помещения. Этот набор разрабатывается на основе характеристик вашей целевой аудитории, ситуаций потребления ваших товаров, корзины потребления и других существенных элементов концепции вашего будущего магазина. Об этом я подробно рассказываю на семинаре
Далеко не все магазины будут прибыльными в торговом центре с высокой проходимостью, как и не факт то, что ТЦ с низкой и средней проходимостью не приносят прибыли владельцам магазинов. Проходимость, бесспорно, важный показатель для предпринимателя-арендатора, но отнюдь не единственный.
Выбор торгового помещения
Открываться в любом ТЦ — основная ошибка предпринимателя. Прежде чем выбрать помещение для аренды, следует внимательно проанализировать количественные и качественные показатели потока аудитории торгового центра.
Для этого можно:
- за чашечкой кофе в открытом кафетерии примерно посчитать, сколько человек пройдет мимо;
- найти «своего» человека из числа сотрудников или арендаторов ТЦ и справиться у него о рентабельности открытия магазина;
- запросить данные непосредственно у арендодателя;
- провести опрос на сайте или в социальных сетях среди целевой аудитории о том, какой ТЦ они посещают чаще всего/в каком районе (регионе) проживают и т. п.;
- промониторить чекины нужного сегмента покупателей в Foursquare.
Круг подходящих ТЦ сужается уже по показателям стоимости аренды, сложности требований арендодателя и прочих субъективных факторов.
Выбор формата торговой точки
Правильный выбор формата — это 30% успеха магазина, еще 30% — удачное расположение, оставшиеся 40% — обстановка, работа продавцов, качество продукции и прочие, не относящиеся к аренде, моменты.
В торговых центрах эффективно продают не только магазины, но и «острова» — витрины открытого типа, установленные прямо в проходах и коридорах. Очень часто «островные» витрины предприниматели используют для тестирования прибыльности открытия торговой точки в ТЦ или же как сезонные каналы продаж, их еще называют «попап-магазин».
Но позволить себе инвестировать в тестовые открытия могут только гиганты торговли, а рядовые ритейлеры вынуждены в целях экономии бюджетов с первого раза правильно размещать свои витрины и формат торговой точки.
На формат торговой точки влияют следующие аспекты:
- тип и габариты товаров;
- богатство ассортимента;
- необходимость визуальной демонстрации продукта (не всегда актуально для типового товара);
- поток покупателей (удастся ли продавцу в форматной «островной» точке обслуживать весь поток), в условиях ассортимента в ТЦ удержать покупателя в очереди сможет только уникальность предложения;
- известность магазина (магазины сети или оффлайн филиалы виртуальных витрин проще раскрутить, что позволяет довольно эффективно работать даже в высоконагруженных ТЦ).
Нелишним будет, прежде чем окончательно определитесь с форматом, обозначить способы продвижения торговой точки и привлечения к ней внимания посетителей торгового комплекса. Иногда невозможность качественной рекламы становится веской причиной для отказа от аренды торговой площади.
Где устанавливать «остров»?
Место вблизи входа, бесспорно, хорошее в 95% случаев. Только редко когда его удается занять тем компаниям, которые еще не сформировали ядро постоянных покупателей. Если вы не настолько известны, как Samsung или Centro, едва ли получится там укорениться. Хороший вариант для старта - витрина-остров. Как уже упоминалось ранее, «плавающие» магазины в ТЦ показывают хорошие результаты в деле тестирования рентабельности открытия магазина, да и в целом многие товары (электроника, украшения, сувениры и пр.) успешно продаются в торговых точках «островного» формата.
- Устанавливать острова лучше там, где люди ходят за покупками, а не перекусить или в кино.
- Желательно, чтобы поблизости не было магазинов с аналогичными товарами, это «убьет» «остров» с не эксклюзивным ассортиментом.
- Откажитесь от «теневого» размещения, когда «остров» будет перекрыт засильем магазинов раскрученных марок. Ярким примером не лучшего для не особенно раскрученного магазина являются ТЦ «МЕГА» и «Атриум», это места, где львиная доля потока люди, желающие потратить деньги на товар «с именем». Поэтому без «имени» там делать нечего, исключение составляют только действительно эксклюзивные продукты, которые еще и безумно нужны завсегдатаям подобных ТЦ: украшения, аксессуары и т. д.
Если вы уверены, что недешевая аренда «Атриума» окупится, то учтите:
- чтобы покупатели не «спотыкались» об «остров», а заинтересовывались, придется немало вложить в оформление витрины, что непросто, ведь сильно выбиваться из единого интерьера ТЦ вам едва ли кто позволит;
- торговать в центре потока покупателей по силам только опытным продавцам, потому экономить на кадрах - последнее дело;
- правил в подобных ТЦ немало и они очень и очень строгие, так что внимательнее читайте договор, предоставляемый арендодателем.
Кстати, «острова» очень часто используются в сезонном режиме, что позволяет получить хорошую прибыль. Если спрос на ваш товар имеет сезонную амплитуду, то стоит задуматься об эксперименте на ближайший пик роста спроса. Опыт компании «Мосигра», которая открывает «острова» в ТЦ «МЕГА» в сезон предновогоднего ажиотажа показывает, что игра стоит свеч.
Где открывать стационарную торговую точку?
Тут снова придется вернуться к моменту с потоком покупателей, чем он выше, тем привлекательнее торговая зона. Хорошо бы рассматривать площадь в зонах, которые находятся на пути к магазинам с товарами первой необходимости: продуктовым супермаркетам, магазином бытовой техники.
Одну из главных ролей в деле выбора помещения для магазина в ТЦ играет понимание желаний целевой аудитории. Ответьте себе на вопросы:
- что еще кроме моего товара покупает мой покупатель?
- что побуждает мою аудиторию тратить деньги на мои товары?
- что я могу предложить покупателю, чего он в этом ТЦ больше не найдет?
Этот минимум позволит понять, почему у вас будут покупать и где вам разместиться, чтобы покупали еще больше. Вот несколько указателей на то, что именно выбранная вами площадь подходит для вашего магазина:
- на этаже много магазинов (с неконкурентными товарами), которые посещает ваша целевая аудитория;
- этот ТЦ привлекает аудиторию вашего ценового сегмента;
- выбранное помещение находится не там, где люди обычно идут к выходу;
- по соседству, а в идеале - во всем ТЦ, нет конкурентных торговых точек с более богатым ассортиментом, громким именем и т. п. Магазины «М-Видео» и «Эльдорадо» в средних по площади торговых центрах стараются не соседствовать, иначе это бы разительно снизило рентабельность обоих рителейров;
- сегмент - тематический. Допустим, в одной части ТЦ расположены магазины с женскими товарами, а вы предлагаете бижутерию, почему бы не разместиться поближе к концентрации покупательниц.
Из всего сказанного следует, что процесс выбора места аренды площади в торговом центре включает:
- анализ покупательского потока (количественный, качественный);
- анализ ожиданий и требований целевой аудитории;
- выявление конкурентов и смежных по целевой аудитории магазинов;
- проверка возможности зонального расположения (в «зонных» для детей, женщин, спортсменов и пр.);
- тщательное ознакомление с условиями и требованиями потенциального арендодателя и сверка их с возможностями будущей торговой точки;
- подсчет рентабельности открытия с учетом стоимости аренды, расходов на открытие и пр.;
- правильное определение идеального для вашего товара формата витрины.
Иными словами, лучшее место для открытия магазина там, где часто бывают ваши потенциальные покупатели в то время, когда у них есть свободные деньги.
Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?
Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт - Денис Кудерин.
Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.
В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.
Итак, начинаем!
1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?
Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.
То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.
Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.
Перечислим все преимущества аренды:
- относительно невысокие финансовые затраты;
- более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
- возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
- большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.
Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.
Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.
Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.
О том, как работают современные , на нашем сайте есть подробная статья.
2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов
Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.
Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.
Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье « ».
Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.
Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы
В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.
Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.
Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах
Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.
Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.
Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.
Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.
Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора
Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.
В договоре обязательно должны быть следующие пункты:
- сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
- если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
- ответственность сторон за нарушение договора;
- условия расторжения соглашения.
Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.
Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.
Совет 5. Проверяйте документы на собственность
В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.
Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.
Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.
Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.
Шаг 2. Определяем размер арендной платы
Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.
Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.
5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя
Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.
Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.
Риск 1. Использование помещения не по назначению
В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.
Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.
Риск 2. Повреждение или пропажа имущества
Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.
Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.
Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.
Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату
Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.
6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора
Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.
Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав
Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.
Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».
Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты
Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.
Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.
Риск 3. Субаренда
Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.
Пример
Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.
Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.
Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.
7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости
Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.
1) Агентство.net
Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.
Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.
Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин . Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду . Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.
Типы торговых площадей:
1. Отдельно стоящие помещения
Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.
На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.
Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…
2. Помещения в торговых центрах
Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них? 🙂
К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.
Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить . С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.
Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.
Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.
Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…
Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?
За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:
1. Лихие предприниматели из 90-х
Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить! 🙂
Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…
Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».
Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.
Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.
В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.
2. Девелоперские компании
Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…
Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.
Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать на такое рискованное предприятие.
В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.
Отношения арендатора и арендодателя
Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал . Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.
Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. 🙂 Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.
Скрытые платежи
Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.
Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.
Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?
Как узнать: стоит место своих денег или нет?
Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели .
Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?
Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.
Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.
Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.
Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.
Как снизить аренду?
Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.
Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».
В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:
1. Никогда не торопитесь
Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.
2. Поговорите с предыдущим арендатором
Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.
3. Внимательно читайте договор аренды
Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.
4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру
Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.
5. Никаких страховых депозитов
Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.
6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете
Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.
Заключение
В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад. 🙂
